最近兩天，有消息稱重慶老牌房企金科股份要求內部員工全款6.3折購房，且必須購買公司的理財產品至少10萬元，否則就得離職。

該消息一出，引起輿論廣泛關注，雪球上投資者們更是恐慌表示“仿佛看到了其他爆雷房企的影子”。但情況真的如此嗎？《財經天下》周刊聯系到內部員工求證，對方表示確實存在員工購房和買理財產品的情況，但買理財并非公司強制。

“我買了四套房，其中有兩套都是找中介借的錢，但是我沒買理財。“據該員工介紹，他所在的城市，打6折后一套金科的房子大約在70萬元左右，由于不用做備案，等房子到手后，允許他再更名，賣給別人，從中賺取差價，一套能有約20萬元的利潤。

雖然這看上去是給員工變相發福利，但對方表示，如果從入職算起，這幾年在金科林林總總參與的內部活動，不僅錢沒掙到，自己反而貼錢不少。

2021年是開發商最難的一年，房地產從業者亦是如此。該員工坦言，為了加快銷售回款，有些城市公司不僅推出特價房，還送車位，送手機，有些甚至贈送了一頭200斤的土豬。但即便如此，營銷增長還是乏力，讓他產生了轉行的念頭。

數據顯示，截止到2021年前11個月，金科股份及所投資的公司實現銷售金額約1742億元，僅完成目標銷售額的69%。

01 供應商已經上門討債了

去年上半年，金科股份創始人黃紅云和前妻關于股權財產的分割讓公司一度陷入輿論風波。到了年底，這家企業又因債務和資金鏈問題再次成為行業焦點。

2021年12月底，位于重慶照母山的金科中心，大門外，供應商拉起橫幅，直指金科不誠信、欺騙合作單位。近期，金科在廣州的項目也被曝停工，工人上門討要工資。

外界消息稱，郴州金科某盤因拖欠工地工資被拉橫幅，山西晉中的項目資金款沒進入監管賬戶無法網簽，重慶云陽金科交房業主不收房，惠州博羅金科某盤因資金問題停工一段時間，包括安徽，西安，山西都先后有項目被曝停工。

對此，金科方面回應稱，“晉中市金科項目所有銷售回款均嚴格按照住建局預售資金監管的要求，全額存入監管賬戶，并根據工程進度盤活全部用于項目工程款支付，不存在任何抽逃資金及項目爛尾的風險。”

另外，針對部分項目停工的行為，該公司表示，此安排屬正常情況，“截止目前公司各項生產運營工作均正常開展。公司及下屬控股子公司的銀行貸款、發行的境內外債券、以及信托、商票等其他形式融資均按期足額兌付本息，未出現任何一例逾期情況?！?/p>

難道外界對金科經營狀況及流動性的擔憂是多余的嗎？1月12日，金科股份接受了包括保險公司、基金公司、海外機構、證券公司和私募機構在內的15家企業的調研，顯然實際情況有些復雜。

從目前公布的三季報看，金科已經是標準的“綠檔”企業：剔除預收款后的資產負債率為68.5%，凈負債率77.1%，現金短債比1.4，三道紅線全部達標。

此外，截至三季度末，公司貨幣資金余額約301億元，一年內到期有息負債總額為204億元，一到三年內到期有息負債總額為515億元。

盡管金科方面認為，貨幣資金余額對短期有息負債覆蓋更為充裕，但《財經天下》周刊注意到，金科官方披露的有息債務口徑里，并不包括商票和永續債。而這，或許就是外界對金科產生質疑的關鍵所在。

財報顯示，繼2020年新增13.41億元永續債后,金科在今年再度發行21.2億元永續債，截至2021年9月30日,金科永續債規模已達42.63億元，全部計入所有者權益。

發行永續債是許多房企的慣用手段，因為在會計賬目里，對永續債的處理比較特殊，通常永續債會被列為權益，而不是負債，付給債券持有人的利息也不作為利息支出而是股東分紅。因此，對于發行人來說，發行永續債不會提高資產負債率。

如果金科把這部分永續債視為公司的潛在負債，那么公司就變成了比較危險的“黃檔”企業。

另外商票部分，2016年至2021年三季度，金科股份的應付票據從3586萬元增至110.9億元。而這些應付票據的支付期最長不超過6個月，金科的壓力不言而喻。

在銷售乏力的市場環境下，靠銷售促回款緩解顯然不夠。2021年底，金科擬發行2021年度第四期超短期融資券，發行金額為8億元，發行期限為270天，根據募集說明書，該期超短期融資券所募集的資金，將用于兌付金科股份本部到期的債務融資工具。

為了求穩，2022年金科為旗下子公司新增擔保額度不超500億，較上一年度下降了100億元。

02 高層換血

1994年，金科股份在重慶成立，兩年后在深圳主板上市。作為知名的渝企，金科在2018年銷售額首次突破千億，不到兩年時間，又闖過2000億大關，被視為行業黑馬，位列前15強。

金科高杠桿的擴張速度在業內有目共睹，足見黃紅云對規模的渴望。金科曾定過一個五年規劃目標：到2025年銷售額達到4500億元。這相當于未來4年，公司年復合增長率要保持在15%以上。

顯然在當前的市場環境和政策要求下，很難達到。2021年金科原本宣布銷售額完成2500億元，但中途下調到2200億。

當行業給開發商設定了高壓線，不再允許開發商日進斗金時，去年年初，金科對管理團隊進行大“換血”：公司原董事長蔣思海、總裁喻林強退居幕后，委任“80后”的重慶區域公司總經理周達任董事長，云廣區域公司總經理楊程鈞任總裁。

2021年11月，執行副總裁兼財務負責人李華辭任，改由今年2月入職的副總裁宋柯接棒。資料顯示，宋柯現年46歲，與58歲的李華一樣，都出身體制內，且都在中信銀行重慶分行擔任過職務，但宋柯的履歷對如今的金科來說，幫助更大。

2004年5月至2020年12月期間，宋柯歷任交通銀行朝天門支行行長助理、民族路支行副行長、南城支行副行長、中信銀行重慶分行新支行籌備二組組長、北城天街支行行長、中信銀行重慶分行黨委委員、風險總監、行長助理、副行長。

面對行業的不確定性，金科需要找到一個能在不確定中，握好“錢袋子”的人。金科資金安全被頻繁質疑，對新上任的財務負責人宋柯來說，此刻是最大的考驗，對于整個剛換血的新一屆管理班子來說亦如是。

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