隨著3月16日穩(wěn)增長(zhǎng)定調(diào)后，近期各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)措施也相繼出臺(tái)，多地發(fā)布了房地產(chǎn)相關(guān)政策，如南京房貸利率下行，福州限購(gòu)政策一定程度放開(kāi)等等，市場(chǎng)逐漸回暖。3月30日房地產(chǎn)板塊午后持續(xù)拉升，個(gè)股掀起漲停潮，截至收盤，A股房地產(chǎn)市場(chǎng)全面飄紅，共有28個(gè)漲停。港股房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣強(qiáng)勢(shì)，這些現(xiàn)象是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的觸底反彈?市場(chǎng)升溫的背后又是否暗藏玄機(jī)?

房地產(chǎn)板塊全線飄紅

3月30日，A股大盤全天高開(kāi)高走，房地產(chǎn)板塊全天強(qiáng)勢(shì)，截至收盤，板塊內(nèi)近30只個(gè)股漲停，相關(guān)的建筑材料、水泥、物業(yè)等板塊均集體上漲。在漲停的個(gè)股中，特發(fā)服務(wù)、南國(guó)置業(yè)等17家為首板，更有多只股票創(chuàng)下連板記錄，其中天保基建、嘉凱城分別創(chuàng)下15天11個(gè)板、11天5個(gè)板的短期記錄;而此前遭遇危機(jī)或爆雷的陽(yáng)光城、華夏幸福、奧園、泰禾等，也都走出了持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì);光明地產(chǎn)、天房發(fā)展、津?yàn)I發(fā)展等12只個(gè)股更是在30日當(dāng)天創(chuàng)一年新高。

不僅是A股市場(chǎng)，向來(lái)對(duì)房地產(chǎn)板塊頗為苛刻的港股市場(chǎng)，同樣走出上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，截至收盤，板塊內(nèi)福晟國(guó)際大漲30%，綠地香港漲25.36%，世茂集團(tuán)漲近20%，前一天爆出年報(bào)延期的融創(chuàng)中國(guó)漲超18%。

地產(chǎn)股波動(dòng)是近期常態(tài)

對(duì)于當(dāng)天資本市場(chǎng)的走勢(shì)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要來(lái)自兩大因素：一是房地產(chǎn)板塊整體走勢(shì)估值修復(fù)，二是市場(chǎng)傳出的“深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%-5%”，加之年初開(kāi)始的放松貸款額度、降低5年期LPR，以及部分城市調(diào)降首付比例、下調(diào)房貸利率、放開(kāi)限售政策等，均對(duì)房產(chǎn)銷售產(chǎn)生了刺激，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)板塊的上漲。

不僅如此，一周前，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題。會(huì)議指出，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。

“隨著中央表態(tài)，近期多地發(fā)布房地產(chǎn)利好政策，市場(chǎng)逐漸回暖，加之近期機(jī)構(gòu)500強(qiáng)房企排行榜發(fā)布，即便是融創(chuàng)等類似有壓力的企業(yè)，也還是給予肯定。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，資本市場(chǎng)近期出現(xiàn)比較大幅度的現(xiàn)象，也是各類資金在尋找好的投資標(biāo)，一些頭部的房企更容易受到投資者關(guān)注，地產(chǎn)股也容易成為投資者意向的投資標(biāo)。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心重點(diǎn)城市樓市成交周報(bào)顯示，2022年第13周新房成交止降轉(zhuǎn)升，重點(diǎn)城市新建商品住宅成交量環(huán)比上漲41.36%，諸葛找房方面預(yù)計(jì)，接下來(lái)新房成交規(guī)模大概率延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

市場(chǎng)預(yù)期延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

不論是頂層維穩(wěn)增長(zhǎng)的定調(diào)，還是各地房地產(chǎn)利好政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“嚴(yán)冬”似乎已經(jīng)過(guò)去，一些過(guò)去壓力比較大的企業(yè)，例如華夏幸福、融創(chuàng)等企業(yè)股價(jià)也是明顯拉升。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，前期房企經(jīng)營(yíng)的低谷反而有助于企業(yè)的成長(zhǎng)，此次全面拉升也說(shuō)明了企業(yè)的基本面在好轉(zhuǎn)，最大的壓力已經(jīng)過(guò)去。

“但4、5月份行業(yè)內(nèi)會(huì)比較集中的有一批還債潮，這個(gè)關(guān)能不能過(guò)得去，是雪上加霜還是堅(jiān)定邁過(guò)，目前還不好判斷。”某十強(qiáng)民營(yíng)房企分管融資的副總裁直言，目前就時(shí)常一天兩天的走勢(shì)判斷行業(yè)的冬天就此過(guò)去了，還為時(shí)尚早，包括部分頭部部分民營(yíng)房企能否展期成功、二十強(qiáng)民企的資產(chǎn)處理是否順利，這都還是未知。“加上目前疫情的因素讓原本應(yīng)該到來(lái)的小陽(yáng)春成色不足，整體的考驗(yàn)還是很嚴(yán)峻的。”

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示認(rèn)同。根據(jù)中原方面提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年1月后，全國(guó)只有上海、杭州、北京等城市相對(duì)活躍，但3月開(kāi)始市場(chǎng)并不樂(lè)觀，特別下半月，伴隨著疫情的持續(xù)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)集體裁員，整體房地產(chǎn)降溫的速度頗為明顯。“特別是二套的高貸款，讓信貸政策的松綁效果徹底消失，置換需求被壓抑。”

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