9月15日晚，如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友，甬興證券副總裁許維鴻做客《長盛時間》，解讀房地產未來指向，談談誰將撬動城市群。

地產仍是一門不錯的生意

管清友：現在房地產這盤棋是明棋，政策意圖很清楚，一方面是因為人口變化，另一方面是考慮到金融風險，特別是高杠桿的風險。過去幾年中，我們與一場系統性金融風險擦肩而過。過去這種所謂高杠桿、高周轉的模式已經不行了，從宏觀上它蘊含的風險比較大，特別是在外部環境變化、國內經濟波動以及流動性收縮的過程中。如果說2017年到2020年這三年主要是針對金融機構去杠桿、擠泡沫，那么2020年這三條紅線就是針對房地產行業，要把它從金融業的發展、管理模式變成制造業的發展、管理模式。

許維鴻：我覺得樓市會繼續現在的趨勢，它的品牌化、頭部化會進一步加速，現在一線品牌的房地產商已經逐步滲透三線四線城市，上市公司和優秀的房地產品牌會進一步讓產品精確和細分化。中央并不會讓房地產成為一種類金融的產業，它一定會以制造業或者低杠桿的姿態呈現。大家拼的是設計、品牌，以及后續服務，需要“精耕細作”，這跟制造業是一樣的。所以未來的房地產市場將更加多姿多彩，這也是符合消費者需求的、市場化的一個趨勢。

管清友：我覺得從C端角度、投資角度來看，地產仍然是一門生意，而且還是一門不錯的生意。盡管整體收益率下降了，但仍然能從房地產行業的分化中找到機會。因為每個城市都有不同區域、不同板塊，房地產附加的價值不一樣。但如果把它作為一門生意或投資方式的話，就要強化專業判斷能力以及在交易層面上時間窗口和節奏的把握。

城市群與灣區投資機遇

管清友：大的城市群基本上是粵港澳大灣區、長三角、京津冀、成渝，包括圍繞著鄭州的中原城市群。其中長三角、珠三角是中國市場化程度最高、機會最多、人際關系比較簡單的一個地方。

許維鴻：珠三角國際化程度比較高，珠三角上市公司都跟國際的一線技術相聯系。而長三角的企業還是以家族企業為主，從企業管理和未來發展上和珠三角不太一樣。

許維鴻：灣區是標準的資本和科技雙輪驅動的發展模式，在科技領域，灣區、長三角，包括北京好的企業，都在內外進行科技的消化和轉化。從資本運作的角度來講，灣區更加重視上市公司的治理結構，更加重視以資本市場、以法律，或者以規則來解決股權、管理權、所有權這樣一個更加良性發展的過程。灣區更國際化、市場化。

姚長盛：現在灣區的城市化程度還可以，但它基礎設施很差，所以未來小產權房、城中村會比較多，下一步有可能要集中力量把基礎設施做好，把城鎮化的面貌提升，把城市更新的內容做起來。

管清友：我覺得城市更新是下一步房地產行業發展非常大的領域，因為整個房地產發展的邏輯發生了變化。珠三角基礎設施的投資密度和水平，與美國、歐洲的城市群相比還有較大差距。所以城市更新至少包含兩個方面，第一要在原有比較粗放式的發展當中，做得更精細，第二個就是面臨一個大規模的更新改造。這塊應該是未來房地產開發、建設企業非常大的一塊蛋糕。地產企業要審時度勢，認清現在的政策意圖，也要清楚自己未來的主打領域和方式，及時調整策略。未來20年中國房地產行業仍然有很大可能。

關鍵詞： 中國房地產